두바이 주거용 부동산 구매 가이드

두바이에서는 거주자뿐 아니라 해외 비거주자도 은행 모기지(주택담보대출)을 활용하여 주거용 부동산을 구매할 수 있습니다. 다만, 모기지 이용시에는 UAE 중앙은행의 규제와 은행별 심사 기준에 따른 여러 조건과 절차를 충족해야 합니다. 아래에서는 모기지 자격 조건과 LTV 비율, DTI 및, 스트레스 Rate 기준, 구매 절차와 소요 시간, 부대비용, 잔금 미납 시 시 위험, 계약 시 유의사항 등을 정리했습니다.

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1. 모기지 자격 조건과 LTV 비율

두바이에서 모기지를 받기 위해서는 기본적으로 나이, 거주 신분, 소득, 신용도 등의 요건을 충족해야 합니다. 또한 부동산 가격 대비 대출한도인 LTV(Loan-to-Value) 비율에 규제가 있으므로, 본인 자금으로 준비해야 할 최소 다운페이먼트(선납금) 비율을 알아두어야 합니다.

• 연령 요건: 만 21세 이상 ~ 65세 이하만 모기지 신청이 가능합니다. (은퇴 연령 연장에 따라 자영업자의 경우 만 70세까지 상환 인정)
• 거주자 vs 비거주자: UAE 거주 비자가 있는 거주자(외국인 포함)뿐 아니라, UAE에 거주 하지 않은 해외 투자자(비거주자)도 일부 은행에서 모기지를 신청할 수 있습니다. 다만 비거주자의 경우 취급 은행이 제한적이고 더 높은 자기자본을 요구합니다. 예를 들어 HSBC 등 글로벌 은행의 경우 UAE 비거주자에게도 대출을 해주지만 프리미어 고객 자격 등을 요구하며, 최소 25 ~ 30% 이상의 다운페이먼트를 준비해야 합니다.
• 소득 요건: 안정적인소득이 있어야 하며 은행별로 최소 월 소득 기준이 있습니다. 일반적으로는 월 AED 15,000 이상의 급여가 최소 기준이며, 자영업자는 그보다 높은 월 AED 25,000 수준의 소득 증빙을 요구하기도 합니다. 소득 증빙을 위해 재직증명서 또는 사업자등록증, 최근 6개월치 급여명세서와 은행 거래내역 등을 제출해야 합니다.
• 신용도: 두바이의 모든 은행은 대출 신청자의 신용점수 및 채무 이력을 확인합니다. **알 에티하드 신용국(AECB)**의 신용보고서를 통해 기존 부채 상환 기록을 점검하며, 연체나 미납 이력이 없고 양호한 신용등급을 유지하는 것이 중요합니다​. 신용점수가 높으면 더 유리한 금리와 한도를 받을 수 있습니다. 또한 신청 시 기존 부채 내역(타 대출, 신용카드 한도 등)을 모두 신고해야 합니다.
• LTV (담보인정비율) 규제: UAE 중앙은행 규정에 따라 부동산 가격 대비 최대 대출비율, 즉 LTV 한도가 정해져 있습니다. 최초 주택구매자(First-time buyer)의 경우 아래와 같습니다.
  - UAE 국적 주민: 부동산 가격 AED 500만 이하까지 최대 85% 대출 (15% 다운페이먼트). AED 500만 초과분에 대해서는 LTV 비율이 다소 낮아질 수 있습니다 (통상 80% 이하).
  - 외국인 거주자(Expats): 부동산 가격 AED 500만 이하까지 최대 80% 대출 (20% 다운페이먼트)​. AED 500만 초과분은 규제상 LTV 한도가 더 낮아져 70~75% 수준이 적용됩니다. (예: 500만 디람 초과분은 최소 25~30% 자기자본 필요)
  - 오프플랜(off-plan, 건설 중 부동산): 아직 미완공된 부동산은 리스크를 고려하여 LTV 한도가 더 낮습니다. 일반적으로 최대 50% 내외까지만 대출이 가능하며​, 프로젝트 진행 단계나 개발사 신뢰도에 따라 일부 은행은 아예 완공 후 대출로 제한하기도 합니다. 즉, 오프플랜 구매 시 전체 계약금의 절반 이상은 자체 자금으로 충당해야 합니다.
  - 두 번째 주택 이상: 추가로 주택을 구매하여 대출을 받을 경우 (투자목적 등), LTV 한도가 더 낮게 적용됩니다. 규정상 외국인이 2채째 주택담보대출을 받을 경우 60~65% 수준으로 제한되므로, 첫 주택보다 더 많은 자기자본 투입이 필요합니다​. (UAE 국민의 2주택째는 최대 65% LTV)

2. 은행 심사 시 DTI와 Stress Rate

은행들은 대출 신청자의 부채상환능력을 평가하기 위해 DTI(Debt-to-Income) 비율과 스트레스 테스트 금리(Stress Rate)를 적용합니다. UAE에서는 중앙은행 지침에 따라 과도한 부채를 지지 않도록 엄격한 총부채상환비율(DBR) 규제가 시행되고 있습니다. 또한 향후 금리 상승 시에도 상환 가능한지를 가정해 심사를 진행합니다.

• DTI(총부채상환비율) 한도: UAE 중앙은행은 차주의 총 월 부채상환액(기존 대출들 + 신규 모기지 원리금)을 월 소득의 50% 이내로 제한합니다​. 즉, 월 소득이 AED 20,000인 경우 모든 부채의 월 상환액 합계가 AED 10,000을 넘으면 대출 승인이 어렵습니다. 이 50% 규정은 법정 최대한도로, 대부분의 은행이 이를 엄격히 준수하므로 예외를 기대하기 어렵습니다. 추가로 총 대출한도도 통상 연 소득의 7배 수준으로 제한됩니다​
  (예: 연봉 AED 30만이면 최대 약 AED 210만 대출 한도).
• 스트레스 테스트(Stress Test): 은행은 현재 금리 수준뿐 아니라 향후 금리 상승 가능성을 고려하여 상환 여력 테스트를 수행합니다. 현재 적용 금리보다 +2%~4% 높은 가상의 금리(스트레스 레이트)를 적용해 본인의 월 상환액이 얼마나 증가하는지 산정합니다​. 이 스트레스 금리로 계산한 월 모기지 상환액 역시 DTI 50% 이내여야 하며​, 이를 넘길 경우 대출 한도를 줄이거나 부채를 정리할 것을 요구받습니다. 예컨대 현재 금리로 월 상환액이 AED 8,000(소득 50% 이내)여도, 스트레스 금리 적용 시 월 AED 10,000 이상으로 뛰면 대출 승인 거부될 수 있습니다. 이러한 스트레스 테스트는 차주가 향후 금리 상승으로 인한 부담을 견딜 수 있는지 판단하기 위한 안전장치입니다.
• 신용 여력 보강: 위의 DTI 규제를 충족하지 못할 경우, 은행은 신청자에게 기존 부채 상환이나 신용카드 한도 축소 등을 선행하도록 권고합니다​. 예를 들어 스트레스 테스트 상 불합격이라면, 신청자는 남은 카드 대금을 갚거나 한도를 줄여 DTI를 낮춘 후 다시 심사를 받아야 합니다.

예시: 한 직장인이 월 소득 AED 20,000, 기존 자동차 할부금 월 AED 2,000을 내고 있다고 가정하면, 모기지 신규 원리금 상환액은 최대 AED 8,000까지 가능합니다 (기존 부채 2천 + 모기지 8천 = 총 1만, 소득의 50%). 그러나 은행이 3%p 높은 스트레스 금리를 적용했더니 모기지 상환액이 월 10,000이 된다면 총합 12,000으로 50%를 초과하게 됩니다. 이 경우 대출 승인을 위해 대출액을 줄이거나(월 상환액 감소) 다른 부채를 정리해야 합니다.

3. 부동산 구매 및 모기지 진행 절차

부동산 매물을 결정한 이후부터 대출 사전승인 → 매매계약 체결 → 잔금 납부 → 소유권 이전에 이르는 과정은 여러 단계의 절차로 이루어져 있습니다. 일반적으로 현금 구매보다 모기지 구매가 절차가 복잡하고 시간이 더 소요됩니다. 아래는 두바이에서 모기지를 통한 주택 구매의 전체 단계와 예상 소요 기간입니다.

1. 모기지 사전승인 (Pre-Approval) – 부동산을 본격적으로 찾기 전 또는 계약 체결 전에 은행의 대출 사전승인서(Pre-Approval Letter)를 받아두는 것이 좋습니다. 신청자는 은행에 소득증빙, 신용정보 등을 제출하고 희망 대출규모에 대한 심사를 받습니다. 은행은 약 3~7 영업일 내에 최대 대출 가능 금액과 조건을 명시한 사전승인서를 발급해줍니다​. 이 사전승인서는 발급 후 60~90일간 유효하며​, 그 기간 내에 적합한 매물을 찾으면 됩니다. 사전승인 단계에서는 신청자의 상환능력과 신용도를 검토하며, 아직 특정 부동산에 대한 심사는 아닙니다.
2. 매물 탐색 및 구매 협상 – 사전승인을 받았다면 해당 범위 내에서 매물을 찾습니다. 부동산 포털(Property Finder, Bayut 등)이나 공인중개사를 통해 예산에 맞는 주택을 물색합니다. 적합한 부동산을 찾으면 구두로 가격 협상을 하고 구매 오퍼(offer)를 제출합니다. 거래가격이 합의되면 다음 단계로 넘어갑니다 (필요 시 소정의 예약금 예약금을 걸고 매물을 확보).
3. 매매 계약 체결 (MOU 서명) – 구매자가 결정을 내리면 매도인과 매매계약을 체결합니다. 두바이에서는 일반적으로 양해각서(Memorandum of Understanding, MOU) 또는 RERA 표준계약서인 Form F에 양측이 서명하며, 이는 매매 기본조건을 명시한 계약입니다​​. 계약서에는 부동산 정보, 거래가격, 지불 일정 및 방식, 잔금 지급일 (소유권 이전일) 등이 명시됩니다. 계약 체결과 동시에 보통 매매가의 10% 상당을 계약금(보증금)으로 지급하는데, 이는 거래 이행 의사를 보이는 예치금(earnest money)입니다​. 일반적으로 이 10% 계약금은 수표 형태로 준비하여 매도인 명의로 발행하며, 거래 완료 시 매도인의 대금 일부로 처리되고, 거래가 파기될 경우 계약 조건에 따라 반환 불가(몰수)될 수 있습니다. ※주의: MOU는 공식 소유권 이전 전 단계의 약정으로, 법적으로 최종 매매 완료를 보장하지는 않으므로 이후 단계의 절차를 성실히 이행해야 합니다​
4. 은행 최종 심사 및 승인 (본심사) – MOU 체결 후, 선택한 은행에 해당 부동산을 담보로 최종 대출 승인을 요청합니다. 은행은 대상 부동산의 가치 평가(Valuation)를 위해 제3의 감정사를 보내거나 자료를 확인합니다. 은행 감정가는 매매가와 다를 수 있으며, 은행은 감정가 또는 매매가 중 낮은 금액을 기준으로 정해진 LTV 한도 내에서 대출금을 확정합니다​. 예를 들어 매매가 AED 100만인 주택을 AED 90만으로 평가하면, LTV 80% 적용 시 최대 대출액은 AED 72만으로 줄어듭니다. 감정평가에는 평가 수수료(AED 2,500~5,000)가 부과되며​, 1~2주 내 평가 결과와 함께 은행의 최종 승인서(Offer Letter)가 발행됩니다. 이때 은행은 대출 승인을 조건으로 주택 보험이나 생명보험 가입을 요구하기도 하고, 대출 실행 수수료(대출액의 1% 내외)를 청구합니다​. Tip: 매매계약 체결 후 은행 심사 단계에서 승인이 거절될 위험을 줄이기 위해 사전승인 단계에서 미리 충분한 한도를 확보하거나 여러 은행의 옵션을 알아두는 것이 좋습니다.
5. 잔금 준비 및 이전 절차 준비: 은행 승인이 난 후 매수자는 잔금 납부 준비에 들어갑니다. 모기지의 대출금은 은행이 직접 지급하지만, 본인 부담 잔금(계약금 외 나머지)은 매수인이 준비해야 합니다. 동시에 매도인은 개발사의 NOC(No Objection Certificate)를 신청합니다. NOC는 매도인의 미납금이 없음을 증명하는 개발사의 동의서로서, 서비스 차지 등의 미납 관리비나 해당 부동산에 걸린 제약이 없음을 확인하는 서류입니다​​. NOC 발급에는 AED1,000~5,000(+VAT)의 비용이 들며, 보통 영업일 기준 몇 일 내 발급됩니다​. NOC가 발급되면 소유권 이전을 위한 최종 준비로서 DLD(두바이 토지부)에 거래 일정 예약을 하고, 매수인·매도인·중개인·은행 대리인 등이 한자리에 모여 이전을 진행합니다.
6. 잔금 지급 및 소유권 이전 (Transfer) – 약정된 잔금 지급일에 양측 당사자는 DLD 산하 등록 트러스티 오피스(Registration Trustee)에서 만나 최종 대금 결제와 소유권 이전 등기를 수행합니다​​. 이 자리에서 매수인은 잔금 지급을 완료해야 하며, 통상 안전을 위해 매니저 수표(은행 발행 수표) 형태로 준비합니다​. 결제는 일반적으로 다음과 같이 이루어집니다:
   • 매수인 → 매도인: 매도인에게 지급할 잔금 수표 
   • 매수인 → DLD: DLD 이전 수수료
   • 매수인 → DLD: 모기지 등록 수수료 
   • 매수인 → 중개사: 중개 수수료 
   • 매도인 → 개발사: NOC 발급비
   모두 지급이 완료되면 DLD 담당자가 소유권 이전 절차를 진행합니다. 매도인은 기존 타이틀 디드(등기권리증) 원본과 여권/ID를 제출하고, 매수인도 본인 신분증과 서류를 제출합니다​. DLD는 거래 내용을 확인한 후 신규 등기(Tittle Deed)를 매수인 명의로 발급하며​, 이로써 법적 소유권이 매수인으로 이전됩니다. 매수인은 새 등기권리증을 수령하고 절차를 마무리합니다.

• 전체 소요 시간: 부동산 매입에 걸리는 시간은 거래 구조와 상황에 따라 달라집니다. 현금 구매의 경우 서류 준비만 되면 12주 이내 빠르게 완료될 수 있으나, 모기지 구매의 경우 일반적으로 4~8주 정도 걸리는 것이 보통입니다​. 사전승인(약 1주), 매물 탐색(수주수개월, 개인별 상이), 계약잔금까지 약정 기간(통상 4~6주) 등을 고려한 기간입니다. 매도인 측 부동산에 기존 모기지 담보가 설정되어 있거나, 오프플랜 잔금 대출 등 특수한 케이스일 경우 최대 2~3개월까지도 걸릴 수 있습니다​. 

4. 부동산 가격 외 추가 비용

부동산 매매가 외에도 각종 세금과 수수료 등 추가 비용이 발생합니다. 예산 계획 시 매매가의 약 7~8% 정도를 부대비용으로 추가 책정하는 것이 안전합니다. 주요 비용 항목은 다음과 같습니다:

• DLD 거래 등록 수수료: 두바이 토지부(DLD)에 납부하는 소유권 이전 등록세로, 매매가격의 4% + AED 580(행정 수수료)이 부과됩니다​. (매수인과 매도인이 절반씩 부담하는 것으로 계약에서 정할 수 있으나, 실무상 보통 매수인이 전액 부담합니다.)
• 모기지 등록비: 대출을 실행하는 경우, 모기지 설정 등기 수수료로 DLD에 대출금의 0.25%를 납부해야 합니다​. (예: 대출금 300만 AED이면 0.25%인 7,500 AED) 해당 금액은 이전 절차 시 매수인이 은행을 대신하여 납부합니다.
• 중개 수수료: 부동산 에이전트(중개사)에 지급하는 수수료로 거래 금액의 2%가 업계 표준입니다​. 여기에 5% VAT가 추가되어 실질적으로 2.1% 수준이 됩니다. 일반적으로 거래 종결 시 매수인이 중개인에게 직접 지급하며, 일부 경우 매도인과 분할하거나 개발사 분양 매물의 경우 중개수수료가 면제되기도 합니다.
• NOC 발급 비용: 개발사에 지불하는 No Objection Certificate 수수료로 AED 1,000 ~ 5,000 (+ VAT) 범위에서 부과됩니다​. 이는 매도인이 개발사에 지급하지만, 실무상 매수인이 해당 금액을 부담하기로 계약에서 정하는 경우도 많습니다. 개발사마다 비용이 다르며, 일부 고급 빌라 단지는 NOC 비용이 더 높을 수 있습니다.
• 등기 대행 수수료 (Trustee Fee): DLD 지정 등록 트러스티 사무소에서 이전 절차를 진행하는 대가로 부과되는 수수료입니다. 완공 부동산(2차 매매)의 경우 AED 4,000 + VAT가, 오프플랜 등기(1차 분양)는 AED 5,000 + VAT가 적용됩니다​. (일반적으로 매수인 부담)
• 부동산 평가 비용: 은행에서 담보가치를 평가할 때 드는 감정료로 약 AED 2,500 ~ 5,000의 정액 비용입니다​. 매물 종류와 은행에 따라 다르며, 평수나 위치에 따라 비용이 조금 상승할 수 있습니다. 이는 은행에 직접 납부하며, 승인 여부와 관계없이 평가가 진행되면 환불되지 않는 비용입니다.
• 대출 실행 및 행정 수수료: 은행이 모기지 승인을 내줄 때 부과하는 대출 처리비로, 일반적으로 대출금의 1% 수준입니다 (은행에 따라 0.5%~1.5%, 법정상한 1%+VAT)​. 예를 들어 대출 200만 AED이면 최대 2만 AED까지 수수료가 나올 수 있습니다. 일부 은행은 프로모션으로 면제해주기도 하나, 대체로는 부과됩니다. 또한 은행은 담보물에 대한 주택보험료와 차주의 생명보험 가입비를 대출조건으로 요구하기도 합니다​. 이런 보험료 역시 초기 일시납 또는 연간 납부로 추가 비용이 발생합니다.
• 기타 행정비용: 이외에 소액이지만 Ejari 등록비(AED 220)(임대 시 필요), 새 디드 발급 행정비, 커뮤니티 가입비 등이 발생할 수 있습니다. 오프플랜 분양의 경우 Oqood 수수료(예치계약 등록비, 일반적으로 분양가의 4%)가 부과되지만​, 이는 보통 DLD 수수료와 동일시되므로 중복되진 않습니다.

예시: 100만 디람짜리 집을 모기지로 구매한다고 가정하면, DLD 수수료 4만 + 580디람, 중개수수료 2만 + VAT, 모기지 등기 0.25%(예: 대출 80만이면 2,000디람), 평가비 약 3,000디람, 트러스티 4,000+VAT 등 합계 약 **6만8천 디람(+보험료 등)**이 부가적으로 발생합니다. 예상 못한 비용까지 고려해 여유 자금을 마련해 두는 것이 중요합니다.

5. 잔금 미납 시 발생할 수 있는 패널티 및 법적 리스크

매매 계약을 체결한 후 잔금 지급을 약정된 기한 내에 완불하지 못할 경우, 구매자는 계약상 위약금이나 법적 불이익을 감수해야 합니다. 두바이 부동산 거래에서는 구매자 계약위반에 대한 보호장치로서 일반적으로 계약금(10%) 몰수 조항 등이 적용되며, 오프플랜 분양의 경우는 관련 법에 따라 이미 납입한 금액의 일부를 개발사가 환불 없이 보유할 수 있습니다. 주요 리스크는 다음과 같습니다.

• 계약금 몰수(Forfeiture of Deposit): 앞서 언급한 MOU 계약금 10%는 매수인의 거래 이행 의사를 보이는 보증금입니다. 만약 매수인이 정당한 사유 없이 계약을 파기하거나 잔금을 제때 치르지 못해 거래가 결렬될 경우, 매도인은 계약금 전액을 위약벌로 몰수할 권리가 있습니다​. UAE 민법 제148조에 따르면, 당사자 간 별도 약정이 없는 한 계약금은 earnest money로 간주되어 구매자가 거래를 철회하면 돌려받지 못하고 상실하게 됩니다​. 즉, 잔금 미이행으로 계약이 취소되면 보증금 10%을 돌려받지 못하고 매도인에게 귀속되는 것이 일반적입니다. (참고: 반대로 매도인이 일방 파기할 경우 구매자에게 계약금의 두 배를 배상해야 합니다​.)
• 추가 손해배상 청구: 계약금 몰수로 매도인의 피해가 충분히 보전되지 않는다고 판단되면, 매도인은 구매자에게 추가 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 예를 들어 시장 하락으로 재매각 시 손실이 발생했다면 그 차액에 대한 배상을 요구할 위험이 있습니다. 다만 UAE법상 손해배상액이 과도할 경우 법원이 적정성을 재심사하므로​​, 일반적으로 계약금 범위 내에서 해결되는 경우가 많습니다.
• 오프플랜 계약 해제 및 환불: 분양(오프플랜) 부동산의 경우 두바이 법률 No.13 of 2008 및 개정 법률 No.19 of 2017에 따라, 구매자가 정해진 기한까지 분양 대금을 납부하지 못하면 개발사는 법원 개입 없이도 일방적으로 계약 해제를 진행할 수 있습니다​. 이때 공정율(건설 진행 단계)에 따라 개발사가 이미 받은 금액의 일정 비율을 환불 없이 보유할 수 있도록 규정되어 있습니다:
  • 공사 80% 이상 완료 시: 개발사는 계약을 해제하고 부동산 총 가격의 최대 40%까지를 취득할 수 있습니다. (나머지 이미 납부한 금액이 있다면 초과분은 반환)​.
  
  
  • 공사 60~80% 완료 시: 개발사는 부동산 가격의 40%를 보유하고, 그 초과분이 납부되었다면 돌려줍니다​.
  
  
  • 공사 60% 미만 진행 시: 개발사는 부동산 가격의 25%를 보유하고, 초과 납입분은 환급합니다​.
  
  
  • 착공 전(0% 진행)인 경우: 개발사는 구매자가 지급한 금액의 30% 한도 내에서 보유할 수 있습니다​.
  예를 들어 공정율 50%인 오프플랜을 200만 디람에 분양받고 60만 디람(30%)을 납부한 상태에서 잔금을 못 낸다면, 개발사는 계약을 취소하고 부동산 가격의 25%인 50만 디람을 떼어놓을 수 있으며, 이미 납부한 60만 중 50만을 제외한 10만 디람만 환불해줄 수 있습니다. 이 규정은 개발사가 장기간의 법적 절차 없이도 프로젝트 재정 건전성을 유지하도록 함과 동시에, 구매자에게도 일정 부분 환급 기회를 주는 타협책입니다​. 다만 80% 이상 완료 단계에서는 환급이 거의 없고 오히려 경매 처분까지 허용되므로, 후반부 단계에 계약불이행이 발생하지 않도록 유의해야 합니다​.
• 법적 분쟁 및 신용 불이익: 잔금 미납은 계약 위반이므로 최악의 경우 법적 소송으로 이어질 수 있습니다. 매도인이 계약 이행을 강제하거나 손해를 배상받기 위해 법원에 소를 제기할 수 있으며​​, 소송 시 추가 변호사 비용과 시간 소모가 발생합니다. 또한 UAE 내에서 부동산 계약 위약으로 인한 채무 불이행 기록이 남으면 신용도에도 부정적 영향을 끼쳐 향후 대출이나 비자 발급 등에 제약이 될 수 있습니다. 특별히 모기지 대출 실행 후 잔금을 못 내는 경우(예: 대출 받고도 자금 부족), 대출 자체가 부실채권이 되어 담보권 실행(경매) 및 신용불량으로 이어질 수 있으므로 절대 피해야 합니다.

요약: 두바이 부동산 거래에서 잔금 기한 엄수는 매우 중요합니다. 사전에 대출 승인을 철저히 받아 자금 계획을 보수적으로 짜두고, 예기치 못한 자금 지연이 발생할 경우 매도인과 즉시 협의하여 기한 연장이나 조건 변경을 요청하는 것이 바람직합니다. 합의 없이 기한을 넘기면 계약 해제와 함께 막대한 금전 손실이 발생할 수 있습니다.

 

6. 부동산 계약 시 주의해야 할 사항

두바이 부동산 계약을 체결할 때는 거래 유형(신규 분양 vs 완공 부동산)에 따른 유의점, 거래 당사자(개발사/매도인)의 신뢰성, 계약 조건 등을 면밀히 검토해야 합니다. 아래는 계약 단계에서 특히 신경 써야 할 주요 사항입니다.

• 오프플랜(Off-Plan) vs 완공 부동산:
  • 장단점 비교: 오프플랜 부동산은 건설 중이거나 착공 전 단계의 부동산을 분양받는 것으로, 가격이 저렴하고 분할 납부(페이먼트 플랜)가 가능하다는 장점이 있습니다​​. 개발 초기에는 시세보다 할인된 가격에 살 수 있고, 완공 시점까지 가치 상승으로 투자 수익을 기대할 수도 있습니다. 반면 공사 지연 위험이나 계획 변경 등의 변수가 있고, 즉시 입주나 임대수익 창출이 불가능하다는 단점이 있습니다​. 완공(resale) 부동산은 즉시 소유권 이전과 입주가 가능하고 눈으로 직접 확인한 후 구매할 수 있어 확실성이 높습니다. 다만 가격이 이미 시장 가치를 반영하므로 초기 구매 비용이 높고, 일시불 결제(모기지 활용 시에도 대부분 완공 직후 일시지급)여서 자금 부담이 큽니다​
    
  • 오프플랜 유의사항: 오프플랜 계약 시에는 반드시 개발사가 RERA(부동산 규제국)에 정식 등록되어 있고 프로젝트에 승인된 에스크로 계좌가 개설되어 있는지 확인해야 합니다​​. UAE 에스크로 법(2007년 법률 8호)에 따라 개발사는 모든 분양대금을 신탁계좌(에스크로)에 예치하도록 의무화되어 있으며, 이를 지키지 않으면 벌금과 처벌을 받습니다​. 믿을 만한 개발사는 분양 계약 시 에스크로 계좌 정보를 제공하니, 초기에 이를 반드시 확인하세요. 또한 공사 진행 상황에 따른 분할 납부 스케줄을 면밀히 검토해야 합니다. 계약서에 명시된 완공 예정일과 지연 시 페널티, 보상 조항을 꼼꼼히 읽고, 가능하다면 지연에 대한 보상조항(Delay Compensation)이 포함되도록 요구해야 합니다​. 모기지 이용을 고려한다면, 완공 시점이 2년 이상 남은 경우 지금 받은 사전승인이 완공시에는 만료되므로 추후 재심사 위험이 있다는 점도 감안해야 합니다 (금리 상승시 대출한도가 줄어들 수 있음).
• 개발사/매도인의 신뢰도: 부동산 개발사의 평판과 이력을 조사하는 것은 매우 중요합니다​. 이전에 프로젝트 지연이나 중단 사례는 없었는지, 재정 상태는 건전한지 등을 살펴봐야 합니다. 유명 대형 개발사(Emaar, Dubai Properties, Nakheel 등)의 경우 비교적 신뢰도가 높고 프로젝트 실패 확률이 낮지만, 신생 또는 소규모 개발사는 주의가 필요합니다. 두바이 정부의 RERA 웹사이트나 DLD 공개정보를 통해 개발사 등록 여부와 진행 중인 프로젝트 현황을 확인할 수 있습니다. 매매계약 당사자가 개인 매도인인 경우에는, 등기부상 진정한 소유자인지(위임장 등 확인)와 담보나 리스 등 권리제한이 없는지를 확인해야 합니다. 이는 토지부 발행 타이틀 디드와 부동산 상태 검증(No Liability 증명)으로 확인 가능합니다​. 중개인을 통해 통상 이러한 Due Diligence(권리 확인) 절차가 진행되며, 매수인으로서도 관심을 갖고 직접 서류를 확인하는 것이 좋습니다.
• 계약서 조항 검토: 두바이의 부동산 계약서는 영어와 아랍어로 작성되는 경우가 많으며, 아랍어 본문이 법적 우선권을 갖습니다. 계약 체결 전 양 언어 버전을 모두 검토하고, 이해 안 되는 조항은 중개인이나 법률 자문을 통해 확인해야 합니다. 주요 확인 조항으로는 매매대금 및 지급일정, 소유권 이전일(또는 완공일), 계약금 및 위약조항, 제3자 허가 조건(예: 모기지 승인이 특정 기한 내 나지 않으면 해제 가능 여부), 인도 상태(비품 포함 여부), 개발사의 의무 사항(오프플랜의 경우 설계 사양, 커뮤니티 시설 등) 등이 있습니다. 특히 지연 발생 시 상호 책임에 대한 규정을 놓치지 말아야 합니다. 계약서에 개발사 지연에 따른 보상이나 구매자 잔금 지연시 페널티 등이 명확히 규정되어 있는지 살펴보고, 필요시 협의하여 조정을 요청하십시오​.
• 법률 검토 및 추가 보호조치: 고가의 부동산 거래인 만큼, 변호사나 전문 컨설턴트의 계약 검토를 받는 것이 안전합니다. 두바이에서는 표준 계약서 양식이 있긴 하지만 모든 프로젝트가 동일하지 않으므로, 법률 전문가가 잠재적 위험 조항을 짚어줄 수 있습니다. 또한 명의 이전 전까지 금전적 위험을 최소화하기 위해 DLD의 에스크로 서비스를 통한 계약금 예치 또는 제3자 예치(escrow) 서비스 이용도 고려할 만합니다. 2023년 DLD는 안전거래를 위해 계약금 예치 서비스를 도입하여, 거래 불발 시 분쟁을 줄이고 구매자의 계약금을 보호하도록 하고 있으니 활용을 검토하십시오​.