두바이 주거용 부동산 공급 계획 및 시장 분석

1. 신규 프로젝트 개요 및 정부 정책 분석

두바이 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 장기 개발 전략과 시장 규제 정책을 추진해왔습니다. 특히 2019년 부동산 공급과잉 우려에 대응하여 고등 부동산 계획 위원회를 설립, 향후 10년간의 개발 로드맵 수립과 시장 균형 유지를 도모하였습니다. 이를 통해 주택 공급 속도를 조절하고 개발업체 간의 조율을 강화하여 과잉공급 위험을 낮추고자 했습니다. 또한 2023년에 발표된 두바이 경제 아젠다 D33에서는 부동산을 포함한 도시 경제를 향후 10년간 두 배로 성장시키겠다는 목표를 세우고, 부동산 거래량 70% 확대 및 부동산 부문 GDP 기여도 증대를 전략으로 내세웠습니다. 정부는 부동산 전략 2033을 통해 같은 시기 주택 자가소유 비율 33% 달성 등의 목표도 추진중입니다.

 

해외 투자 유치 정책도 적극 도입되었습니다. 두바이는 부동산 구매자에게 장기 거주비자(골드비자)를 발급하고 거주 및 투자 환경을 개선하여, 글로벌 부호와 전문인력의 유입을 늘렸습니다. 이처럼 개방적인 이민/투자 정책과 법/제도 개선 노력으로 두바이 부동산 시장에 대한 투자 매력이 높아졌습니다. 그 결과 인구도 빠르게 증가하여 2023년 말 두바이 인구는 약 370만 명에 이르렀고, 2026년엔 400만 명 돌파가 예상됩니다. 두바이 2040 도시계획에 따르면 향후 20년간 인구가 500만 명 이상으로 성장할 것으로 전망되며, 이에 대비해 지속가능한 주택 공급과 인프라 개발이 진행되고 있습니다.

 

주요 개발업체: 두바이 부동산 시장은 정부 지원을 받는 대형 개발사들을 중심으로 대규모 프로젝트들이 이끌고 있습니다. 대표적으로 Emaar Properties는 Burj Khalifa가 있는 다운타운 두바이와 신도시 Dubak Creek Harbour 개발을 주도하며, 고급 아파트와 상업시설을 지속 공급하고 있습니다. 또한 Dubai Hills Estate와 Arabian Ranches 등 주거단지를 개발하여 중산층부터 고액자산가까지 다양한 수요를 겨냥한 주택을 공급했습니다. 정부계 개발사 Nakheel도 팜 주메이라 성공에 이어 2023년 팜 제벨 알리 프로잭트를 개발하여 향후 약 35,000 가구를 수용할 신규 해안 주거지를 조성할 계획입니다. 팜 제벨 알리는 두바이 해안선에 110km에 달하는 해변을 추가로 확보하는 거대 프로젝트로, 80여 개의 호텔과 리조트도 포함되어 두바이의 새로운 핵심 주거 및 관광지로 개발될 예정입니다.

 

향후 10년간 예상 공급량 및 일정: 부동산 컨설팅 업체들의 분서에 따르면, 두바이 주택 공급은 향후 수년간 크게 확대될 전망입니다. 현재 약 118,400여 세대의 아파트와 28,350여 세대의 빌라 및 타운하우스가 건설 중에 있으며 2028년까지 인도가 예정되어 있습니다. 연간 공급 능력을 감안할 때, 과거 예상치였던 연 25,000 가구 수준을 훌쩍 넘어 2030년까지 누적 100만 호에 달하는 주택 공급이 가능할 것이라는 전망도 나옵니다. 실제로 두바이의 총 주택 재고는 2022년 기준 약 74만 호였으나, 2022~2024년 사이 신규 프로젝트가 쏟아지면서 2020년대 후반까지 대규모 준공 물량이 예정되었습니다. 다만 이러한 공급 일정을 성공적으로 달성하기 위해서는 인허가 및 인프라 뒷받침이 필요하며, 프로젝트 지연 가능성도 상존합니다. 정부는 계획 단계에서부터 인구증가율과 수요 전망을 고려한 공급 관리에 힘쓰고 있어, "필요할 때 필요한 만큼" 주택이 공급될 수 있도록 균형을 맞추겠다는 방침입니다.

2. 수요 및 공급 추세 분석 (지난 10년)

지난 10년간 두바이 아파트 시장의 공급과 수요는 큰 변동의 사이클을 겪어왔습니다. 2014년경 시장이 정점을 찍은 후, 2015년부터 2019년까지는 유가 하락과 경제 성장 둔화, 과잉공급 등의 영향으로 비교적 침체기를 보였습니다. 이 기간 동안 개발업체들은 기존 계획된 프로젝트를 완공하면서 공급량은 계속 증가했는데, 2016~2018년의 신규 주택 준공 물량은 금융위기 이전 최고치였던 2010년 수준을 넘어서 기록적인 공급을 쏟아냈습니다. 반면 수요는 둔화되어 매매 거래량과 임대료 모두 압박을 받았고, 시장가격이 하향 조정되는 추세였습니다. 2018년 한 해에만 두바이 전역에 주택이 3만 가구 이상 공급되면서 공급 성장률이 13%에 달했고, 이 시기 주택 가격 지수는 분기당 5% 안팎의 하락세를 보이며 약세장이 이어졌습니다.

 

2020년을 전후한 전환점

2020년 초 코로나19 팬데믹으로 부동산 거래가 일시 급감하며 시장에 충격이 있었지만, 이는 단기간에 그쳤고 2021년부터 빠른 회복과 반등이 나타났습니다. 저금리와 글로벌 유동성, 그리고 두바이의 신속한 경제활동 재개에 힘입어 부동산 투자 수요가 폭발적으로 증가했습니다. 그 결과 2021년 이후 거래량이 급증하여, 2022년 두바이 전체 부동산 거래 건수가 사상 최대치를 경신하였고, 2023년에 또 다시 신기록을 세웠습니다. 실제로 2024년 한 해 동안 두바이에서는 총 180,987건의 부동산 거래가 이루어져 전년 대비 거래 건수가 36.5%나 증가하며 최고 기록을 달성했습니다. 거래 금액도 2024년에 약 5,225억 디르함으로 1년 새 27% 늘어나며 시장 규모가 확대되었습니다.

 

수요 측 변화 요인

두바이 부동산 수요 증가는 인구 및 부의 유입, 투자 매력 상승 등 복합적인 요인에 기인합니다. 첫째, 경제 성장과 인구 증가입니다. 두바이의 인구는 높은 성장률을 보이며, 새로운 일자리 창출과 함께 주택 수요를 견인하고 있습니다. 둘째, 투자자 수요의 변화입니다. 두바이는 중동의 안전자산 선호 현상과 맞물려 글로벌 투자 허브로 부상했습니다. 러시아 및 중국 등지의 지정학적 불확실성으로 자산을 이전하려는 부유층이 유입되고, 인도와 유럽 등 전 세계 투자자들이 두바이에 관심을 갖게 되면서 고급 부동산에 대한 해외 수요가 크게 늘었습니다. 실제로 2022년과 2023년에는 인도, 영국, 러시아, 중국 순으로 해외 투자자들이 두바이 부동산을 가장 많이 매입한 국가로 나타나기도 했습니다. 셋째, 정부 정책 효과입니다. 앞서 언급한 장기 거주 비자, 법인세 미부과, 자유로운 자본 이동 등 우호적인 정책들이 거주 목적의 실수요와 투자 목적의 자산수요를 모두 자극했습니다. 이로 인해 임대보다 주택 구매를 택하는 거주자가 늘어나는 추세이며, 오프플랜 분양 시장도 활항을 보여 2024년 신규 분양 판매 건수가 기존 완공주택 거래의 두배에 달했습니다.

3. 부동산 가격 변동 및 전망

지난 10년간 가격 변동

2014년경 정점을 찍었던 두바이 아파트 가격은 이후 몇 년간 조정 국면을 거쳤습니다. 2015년부터 2019년까지 지속된 공급 과잉과 경제둔화 영향으로, 주택 가격 지수는 누적 25~30% 가량 하락한 것으로 평가됩니다. 연도별로 보면 2015년에 -11% 급락한 이후 2016년에 -0.4%, 2017년에 -3.9%, 2018년 -8.6%, 2019년 -6% 등 연속적인 하락세가 이어졌습니다. 2020년에도 코로나 여파로 -7% 추가 하락하며 저점을 형성했습니다. 이 기간 동안 정부의 대출규제(2013년 LTV 제한), 거래세 인상 (등록세 2->4%) 및 2018년 부가세 도입 등의 조치도 투기 수요를 억제하여 가격 조정에 한몫했습니다. 그러나 2021년부터 시장이 반등하면서 상황이 크게 달라졌습니다. 경기 회복과 함께 부동산 거래가 살아나면서 2021년에 두바이 주택 가격은 +9.2% 상승으로 전환되었고, 2022년에도 +9.5%의 견조한 상승세를 이어갔습니다. 이어 2023~2024년에는 전례 없는 급등장세가 펼쳐져, 2년간 연평균 20%에 가까운 폭발적인 가격 상승을 기록했습니다. 이로써 두바이 아파트 가격은 펜데믹 이전 대비 크게 회복되었으며, 일부 고급 시장의 경우 이전 최고과를 넘어서는 수준까지 올랐습니다.

 

향후 가격 전망

앞으로 시장에 대량의 신규 공급이 예정되어 있는 만큼, 지난 2년간의 가파른 상승세는 서서히 진정되고 안정화 국면에 들어갈 것으로 예상됩니다. S&P 글로벌의 분석에 따르면 2025~2026년 사이에 약 18만 2천 호의 신규 주택이 공급될 가능성이 있으며 이는 연 평균치의 두 배에 이르는 물량이어서 수요 대비 초과공급이 발생할 경우 가격과 임대료에 하방 압력이 될 수 있습니다. 다만 이러한 공급은 발표된 계획 상의 최대치이며, 실제 인도 시기는 공사 지연 등으로 일부 이월될 가능성이 높습니다. 게다가 두바이 인구가 향후에도 연 3% 이상의 빠른 증가를 이어갈 것으로 보여 새로운 주택 수요가 꾸준히 창출될 전망입니다. 즉, 단기적으로 공급 증가로 가격 상승이 둔화되겠지만 급격한 가격 급락 가능성은 제한적입니다.

 

종합적으로, 두바이 아파트 시장은 지난 10년간 과잉 공급에 따른 침체를 딛고 구조적인 수요 확대 국면으로 전환되었습니다. 정부의 선제적인 시장관리와 투자유지 정책, 그리고 두바이 경제적 매력이 결합되어 거래 활성화와 가격 회복을 이끌어냈습니다. 향후 많은 신규 아파트가 공급될 예정이지만, 탄탄한 수요 기반과 정부의 조율 노력으로 급격한 공급 과잉이나 거품 붕괴 가능성은 크지 않을 것으로 보입니다. 대신 일시적인 조정과 함께 안정적인 성장세로 접어들어 시장이 성숙해갈 전망이며, 두바이는 글로벌 부동산 투자자에게 여전히 매력적인 시장이자 성장 잠재력을 갖춘 도시로 남을 것으로 예상됩니다.