수도권 주택공급 기반 강화 방안 (2) - 공공성을 강화한 정비사업 활성화

안녕하세요, 자꿈두입니다. 

이전 포스팅에 이어서 국토부가 발표한 수도권 주택공급 기반 강화 방안에 대해 포스팅합니다.

2020/05/07 - [부동산] - 수도권 주택공급 기반 강화 방안 (1) - 주택공급 현황 및 전망

수도권 주택공급 기반 강화 방안 (1) - 주택공급 현황 및 전망

이번 포스팅에서는 서울 도심 7만 호 추가 공급을 위한 정책 중

공공성을 강화한 정비사업 활성화에 관한 내용입니다.

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서울 내에 총 531곳의 재개발 및 재건축 사업이 추진 중이라고 합니다. 

재개발 및 재건축 사업이 완료되면 공급량이 많이 늘어나는 것이 사실이지만,

어찌보면 지금까지 재개발 및 재건축 사업이 지지부진 했던 이유는

정부의 많은 규제가 한 몫을 더 한 것이 팩트입니다.

거기에 조합 내 갈등까지 더해져 사업이 진행되지 못하고 있죠.

 

정부에서 이를 해결 하기 위해 방안을 제시했습니다.

 

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첫 번째, 공공성을 강화한 정비사업 활성화

LH, SH 가 단독 또는 공동 시행자로 재개발 사업을 진행함으로써,

재개발이 지지부진했던 이유를 없앤다는 내용입니다.

 

- 조합원 재산권 보장

조합원이 가지고 있던 재산권을 LH와 SH가 잘 협의를 해서 

분담금을 만족할 만한 수준으로 조정하겠다는 내용입니다. 

사실 분담금이 상승할만 한 가장 큰 이유는 분양가 상한제였죠.

근데 이번 공공 정비사업에서는 분양가 상한제 적용을 예외로 한다네요.

 

- 저소득층 조합원 분담금 대납

논란이 될 만한 소지가 있다고 봅니다. 

조합원이 희망한다면 공공기관에서 분담금을 대신 납부해주는 조건으로

10년간 조합원이 거주할 수 있도록 하고, 10년 뒤에는 처분한다는 것인데요.

관심이 있는 분이라면 아시는 내용일 수 있겠지만,

판교 LH 공공임대주택 때와 같이 지역 내 갈등을 불러 올 수 있습니다.

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=19260140&memberNo=30808112&vType=VERTICAL 

[현장] 판교 10년 공공임대 분양전환 둘러싼 '예견된 갈등'

- 조합원 중도금 및 이주비 부담 완화

현행     계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%를,

변경 후 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50%로 변경 시행하여

조금 더 금융적으로 부담을 완화해주겠다는 내용입니다.

 

 

- 재개발 구역 내 세입자 재정착 지원강화

현행 규정은 정비구역 지정 이전에 거주하던 세입자만 적용되던 규정을

도시정비법 시행령 개정을 통해 공공시행자 지정 시로 확대한다는 내용입니다. 

해당하는 세입자는 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 획득할 수 있다는 것이죠.

보통 재개발 순서는

정비구역 예정 -> 정비구역 지정 -> 조합설립추진위원회 승인 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 조합원 분양공고 및 신청 -> 관리처분 계획 인가 -> 이주, 철거, 착공신고 -> 준공인가 -> 이전고시 -> 조합청산 -> 조합해산

형태로 구성되는데요. 

정비구역은 이미 지정된 경우가 많지만, 아직 사업시행인가가 결정 안된 곳이 많죠.

임대주택 입주자격조건을 많이 완화해준다는건데, 

악용하는 사례가 없었으면 합니다.

 

- 영세상인 계속 영업 지원

국비를 지원하여 사업지 인근에 대체 영업지를 조성하여 영세상인의 지속적인 영업을 지원해준다는 내용입니다. 

(국비 최대 50억원 지원)

좋은 취지인데 악용하는 사례를 막기 위해 해당 제도의 빈틈을 확실히 막아야 합니다.

 

- 주택공급활성화지구를 신설하여 도시 및 건축규제 완화

조합원 물량을 제외하고 50% 이상을 공적임대로 공급하면

도시규제를 완화해준다는 내용입니다.

 

- 사업기간을 종전 재개발 사업의 절반이하로 단축

공공의 사업관리를 통하여 구역지정부터 착공까지 걸리던 시간을 10년 -> 5년으로 줄인다는 내용입니다.

 

- 재개발 사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원 강화

주택도시기금에서 총사업비 50%를 연 1.8%로의 저금리로 융자를 해주고,

공간지원리츠를 통해 상가 및 공장시설 비주거시설을 매입을 지원해준다는 내용입니다.

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두 번째, 소규모 주택정비사업 보완

소규모 정비사업은 사업비 조달이나 수익성 확보가 되지 않아 사업이 진행되지 않은 문제를 보였죠.

이를 규제 완화로 사업비 조달을 조금 더 쉽게 해주고, 수익성 확보는 늘린다는 내용입니다. 

 

- 용적률 완화 조건 개선

기존 공공임대 20% 공급을 하면 용적률 상향해주었는데, 이를 10%로 완화한다면 공공임대 공급량을 

줄이면서도 용적률을 상향하니 수익성 확보에 도움이 된다는 내용입니다.

우리나라 용적률 제한이 너무 빡빡한 것이 아닌지...

 

- 주차장 설치의무 완화

소규모 정비사업 추진 시 공용주차장을 함께 건설을 한다면 의무확부 주차면수의 50%까지 설치를 면제하여 

사업비 절감을 할 수 있다는 내용인데요, 이 때 건설되는 공용주차장은 공공에서 부담합니다. 

즉, 본인 건물에 주차장을 안지어도 되니, 정비사업 추진 할 때 일정 공간은 공용주차장으로 내어달라는 

의미입니다.

 

- 분양가상한제 제외범위 확대

기존 분양가상한제가 제외되는 범위는 공공성 요건을 충족하는 1만제곱km 이상 사업이었습니다. 이 때문에 소규모 정비사업은 혜택을 누리지 못하고 있었는데요. 

이를 공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 모든 사업으로 확대한다는 내용입니다.

 

- 기존융자 금리 인하

공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 사업은 기금융자 금리를 1.5% 에서 1.2%로 인하해준다는 내용입니다.

 

- 공공기여 시 소규모 재건축 지원

증가된 용적률 중 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시규제 완화를 한다는 내용인데요,

층수제한 완화, 용도지역 상향 등이 핵심입니다.

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세 번째, 역세권 민간 주택사업 활성화

역세권은 모두가 선호하는 주거환경이죠.

그 덕분에 가격도 비싸고, 사업성이 높다 보니 개발도 활발합니다.

정부는 이를 우려해 역세권은 계획적 관리가 필요하다고 생각합니다.

 

- 역 350m 내 주거지역에서 도시계획 수립 하 민간사업을 지원하면 용도지역 상향 지원

원래 역세권 범위는 250m 였는데 이 것을 2022년까지 한시적으로 350m 까지 확대하겠다는 내용인데,

조건이 있습니다. 용도지역 상향 시 증가하는 용적률의 1/2를 공공임대주택으로 공급해야 합니다.

 

이상 공공성을 강화한 정비사업 활성화를 리뷰해봤습니다. 

제가 국토부에서 발표한 보고서를 읽고 느낀점은,

각종 규제로 공급을 막은 뒤, 정부가 원하는 대로 개발하면 규제를 하나씩 풀어줄게

라는 느낌을 많이 받았습니다. 

정부가 원하는 선한 방향으로 각종 사업이 진행되야 하는데,

이 과정에서 어떠한 부정과 사적 이익 실현이 이루어져서는 안된다고 생각합니다.

다음 포스팅은 유휴공간 정비 및 재활용에 대해 다뤄보겠습니다.