2020. 8. 31. 01:25ㆍInvestment Story/부동산
집은 우리 삶에 필수적인 공간입니다.
최근 서울 아파트 가격이 급등하며 많은 사람들이 이에 따른 박탈감과 좌절을 느끼고 있는데요.
또한 영끌이라는 용어가 등장했죠.
영혼까지 끌어모아 부동산을 구매하는 30대가 많아지고 있습니다.
과연 현시점에서 사회를 시작하는 초년생들은 어떻게 행동해야 할까요?
https://www.youtube.com/watch?v=_oTF4-g-kAE
최근 전세계적으로 사람들이 살고 싶어 하는 부동산 가격이 무섭게 상승 중입니다.
이유는 역시 유동성이겠죠.
우리나라 부동산도 예외는 아닙니다.
서울 아파트 평균 매매가격이
2017년 8월, 6억 3600만원에서 2020년 9억 8500만 원가량으로
약 54프로정도 상승하였네요
개인적으로 생각했을 때 잘못된 정책들로 인해
부동산 가격 상승 속도 조절에 실패했다고 보는데요.
물론 모든 가치있고 희소성 있는 자산은 장기적으로 우상향 합니다.
중앙은행에서 약 2%의 건강한 인플레이션을 인위적으로 만들기 때문인데요
저성장이 지속될 시 중앙은행은 돈을 풀 수밖에 없습니다.
거기에 더해 디플레이션의 압력을 받게 되면 금리를 아주 낮추게 되죠.
이때 문제가 발생합니다.
금리를 많이 낮춘다는 것은 곧 화폐의 가치를 아주 낮게 한다는 건데요.
이를 다시 말해, 많은 사람들이 화폐를 전망있어 보이는 자산으로 바꾸려는 욕구가 강해 진다는 겁니다.
이때 전망 있는 것들은, 비전이 아주 밝아 보이는 기업의 주식이 될 수도 있겠지만,
많은 사람들이 거주하고 싶은 서울의 아파트가 될 수 있는 것입니다.
여기서 문제가 발생합니다.
주식의 경우 내가 안 샀는데 많이 오른 경우에
아쉬울 순 있지만 큰 문제가 되지 않지만
주택은 내가 사지 않았는데 많이 올라버리면 곤란합니다.
집은 사람에게 필수적인 존재이거든요.
따라서 정부는 부동산 가격을 안정적으로 만들 책임이 있는 것입니다.
반시장적 정책은 많은 부작용을 야기한 것을
역사적으로도 많이 찾을 수 있습니다만 이 이야기는 지금 다루지 않겠습니다.
가격이 많이 오른 부동산 때문에 걱정하시는 사회 초년생들이 많을 것으로 보입니다.
개인적으로 이번 부동산 폭등을 계기로 많은 사람들이 경제에 대해 관심을 많이 갖기를 원합니다.
사실 경제라는 것은 부동산뿐만 아니라 우리들 삶과 굉장히 밀접한 관계가 있습니다.
예시를 통해 우리가 어떻게 살아가야 할지를 알아보도록 하겠습니다.
Case 1
2020년 현재 연 4천만 원가량 버는 30세의 한 사람이
6억 가량 하는 서울 부동산 전세를 2.5% 대출로 살고 있고,
매년 연봉 인상률은 3%, 그리고 승진 시 10%씩 증가한다고 가정합시다.
이 사람이 매월 현금 수입의 50%를 지출하며, 나머지 이자비용을 제외한 돈을 2% 이자를 주는 적금에
차근 차금 저금합니다.
또한 은퇴 후에는 현금지출을 은퇴 전에 비해 1/5로 줄일 예정입니다.
그의 재무상태는 어떻게 될까요?
그는 열심히 벌고 남은 돈을 저축하였지만, 노후가 좋지 않죠.
물론 은퇴 후에는 외곽 지방에 있는 싼 집으로 이사하면 저렇게까지는 되지 않겠지만요.
그렇게 되면 도시 인프라를 잘 누릴 수 없게 되겠죠.
물론 누군가는 생활비 지출이 너무 심하다고 이야기할 수 있습니다.
Case 2
생활비를 현금 수입의 30%로 줄여보겠습니다.
확실히 현금흐름이 개선되는 모습입니다.
Case 3
그런데 만약에 아이를 출산하게 되면 어떻게 될까요?
2022년에 아이를 한 명 낳아 보육비가 매년 추가로 나간다고 가정해보겠습니다.
이때 보육비는 제가 보수적으로 잡아서 성인이 될 때까지 나간다고 가정하였습니다.
물론 제가 넣은 금액보다 더 나갈 수도 덜 나갈수도 있으나 평균적으로 더 나갈 것 같습니다.
현금흐름이 나빠지죠?
Case 4
2024년에 한 명을 더 낳으면 어떻게 될까요?
우리는 왜 지금 세대들이 아이를 왜 안 낳는지 이해가 가능할 것도 같습니다.
Case 5
아 물론, 같은 직장에 다니는 배우자를 만나 맞벌이를 하게 된다면 이야기가 달라집니다.
이 정도 현금흐름이면 부동산도 구매하여 실물자산도 증가시킬 수 있겠죠
Case 6
연평균 부동산 상승률을 3%로 생각하고 45세 정도에 청약에 당첨되어 10억 원 정도의 집을 구매한다고 가정하겠습니다.
그럼 일시적으로 현금이 좋아지진 않지만 실물자산과 현금자산을 합한 총자산은 더욱 불릴 수 있겠네요.
이 정도면 나름 경제적으로는 괜찮은 삶을 살 수 있을 것 같습니다.
그러나 이 가정도 괜찮은 직장에서 시작한 두 사람이 결혼을 하였을 때 이야기고,
우리 사회에서 대부분의 사람들이 사실 이렇게 되기 힘들죠.
그럼 현재를 살아가는 우리들은 아이 문제와 주택문제를 어떻게 해결해야 할까요?
우리는 선택을 해야 합니다.
노동가치를 높이던지, 아니면 다른 가치를 창출하던지
사실 만 30세 정도 된다고 하면 사업을 따로 시작하여 성공하지 않는 이상 노동가치를 높이기가 쉽지 않습니다
Case 7
그러면 투자가치를 새로 창출하면 어떨까요?
다시 처음으로 돌아가 초봉 4천만 원으로 시작하는 가정이
아까와 같은 가정으로 6억 원 시세의 주택을 2.5% 금리의 전세자금 대출을 이용하여 살며,
2022년, 2024년 아이 한 명을 낳고 매년 저금을 하는 것이 아니라 투자수익률 8%를 꾸준히 낼 수 있다면
현금흐름은 이와 같이 됩니다.
1970년에는 정기예금 금리가 20%가 넘었고 1990년까지도 10% 이상의 높은 예금금리를 보였습니다.
당시에는 은행에만 돈을 맡겨놓아도 내 자산이 사라진다는 느낌을 받지 않았겠죠.
또한 꾸준히 자산을 증식해나갈 수 있었습니다.
하지만 현재 예금금리는 0%대입니다.
이러한 상황에서 누가 은행에 돈을 맡길까요?
거기에 각국 나라는 현 상황을 타개하기 위해 엄청난 유동성을 퍼붓고 있는 상황입니다.
모든 돈이 가치 있는 자산에 모일 수밖에 없습니다.
우리나라의 경우 그게 바로 서울 아파트가 되는 것이고요.
수도권 인구가 2500만 명가량되지만 중심인 서울에 아파트는 164만 채뿐이고,
이 또한 노후화된 아파트가 많아 재건축이 될만한 아파트나 신축 아파트 가격이 인기 있을 수밖에 없습니다.
인구가 감소되더라도 오히려 지방도시는 사라질 것이고 수도권으로 인구유입은 계속될 것이라 개인적으로 생각합니다.
이런 상황에서 사회를 시작하는 사회초년생들에게
재무관리와 설계는 필요가 아닌 필수가 되겠죠.
노동 수익만으로는 안정적인 현금흐름을 창출하기가 쉽지 않습니다.
또한 정치와 경제 모두 많은 관심을 가지어
정치인들이 올바르게 정책을 펴갈 수 있게 하는 것도 중요하겠지요.
아무리 내 개인 재무가 올바르다고 하더라도, 우리나라 경제가 엉망이 된다던가 자산 가격 폭등으로 인해 개개인에게 피해가 가지 않도록요.
물론 매년 투자수익을 손실보지 않고 6~7% 버는 건 쉽지 않습니다.
많은 노력이 수반되죠.
하지만 불가능한 목표도 아니라고 생각합니다.
현재 서울 아파트 전세대출도 2%대 금리이고, 매매 가격 대비 월세 율도 2%대 정도입니다.
매년 전세가와 월세 가격 그리고 매매 가격이 3%씩 증가한다고 치더라도
주택을 구매함으로써 추가로 발생하는 이자비용과 세금을 제하고
월세를 사면 추가적으로 세액공제를 받기도 하니 이리저리 고민해서
집은 나에게 무리가 되지 않을 때 구매하시는 게 좋은 방법일 것 같습니다.
현재 패닉 바잉 하게 되면 현금흐름이 정말 악화될 수 있기 때문이죠.
모든 투자활동에 있어서 초조함은 실패의 원인이 됩니다.
초조함으로 고가 아파트를 패닉 바잉 하셔서 악화된 현금흐름을 갖게 되면 삶이 피폐해지게 됩니다.
이럴 때일수록 현명하게 자산관리를 진행하고,
또 3기 신도시 입주와 그리고 경기가 살아나 각국 중앙은행이 통화긴축정책을 펼칠 때
반드시 내 집 마련의 기회는 다시 올 수 있을 것이라 봅니다.
저 또한 여러분들이 안정적으로 자산을 관리해나갈 수 있도록
좋은 정보를 전달해드릴 수 있게 노력하겠습니다.
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